Lejeloven efter 1. januar 2018

Folketinget vedtog i 2015 en række ændringer i lejelovene, som blev tilrettet pr. 1. januar 2018 tilrettet og i korthed går ud på følgende:

Sommerhuse, fritidshuse m.m.

Det vakte opsigt, da domstolene anså sommerhusudlejning omfattet af lejelovgivningen med de deraf følgende strikse grænser for, hvilken leje, der lovligt kunne opkræves. Følgen var, at stort set alle lejere af sommerhuse ville kunne få lejen betragteligt nedsat, og det fandt politikkerne uheldigt. 

Fra 1. juli 2015 blev loven derfor ændret, så beboelseslejligheder og andre beboelsesrum samt sommerhuse, fritidshuse og andre lejemål, der kun udlejes i kortere perioder til ferie- og fritidsbrug, ikke omfattes af lejeloven. Sommerhusudlejerne kan derfor frit aftale leje og lejebetingelser med de enkelte lejere. Det er dog en betingelse at lejeperioden kun er nogle få uger og maksimalt 6-8 uger. Udlejes sommerhuset i længere tid end 6-8 uger, vil lejemålet være omfattet af lejeloven.

Det er ikke afklaret, om grænsen går ved 6, 7 eller 8 uger. 

Fri opsigelse af ”enkelte” ejer- og andelsboliger

Under finanskrisen kunne mange ikke sælge deres boliger uden at realisere store tab. En del valgte at udleje boligen midlertidigt for at vente på bedre tider.

Lejeretligt er det et problem, at det ikke gyldigt kan aftales, at et lejemål kan opsiges af udlejer. Udlejerne har derfor været henvist til at indgå en tidsbegrænset lejeaftale eller håbe på, at tingene til sin tid ville kunne løses i mindelighed. 

Lejemål er principielt uopsigelige fra udlejers side. Den eneste undtagelse er, at udlejer kan opsige et lejemål med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal bruge (bebo) det lejede, og opsigelsen kan anses rimelig ud fra en samlet vurdering af udlejer og lejers forhold. 

Begge betingelser skal være opfyldte, og flytter lejeren ikke godvilligt, skal udlejeren anlægge retssag. Lejeren kan blive boende, hvis sagen vindes, og i hvert fald indtil retssagen er afgjort. Og det kan godt vare et par år. 

Mange udlejere er derved kommet i klemme. Har lejeren samtidig fået lejen nedsat i Huslejenævnet, er det for alvor ikke morsomt at være udlejer. 

Fra 1. juli 2015 blev det muligt at indgå lejeaftaler, hvor udlejer kan opsige lejeren med 1 års varsel. Det er stadig en betingelse, at udlejer selv skal bruge (bebo) det lejede, men der skal ikke foretages en vurdering af, om opsigelse er rimelig ud fra en samlet vurdering af udlejers og lejers forhold. Lejemål indgået før 1. juli 2015 er stadig omfattet af de gamle regler. 

Det er ikke tanken, at der dermed skal indføres en generel adgang for udlejere til at opsige lejere. Derfor gælder reglerne kun for ejere, der ejede lejemålet, da lejekontrakten blev indgået og på opsigelsestidspunktet kun er ejer af én udlejet ejerbolig eller andelsbolig. 

De, der ejer mere end én udlejet ejer- eller andelsbolig er stadig omfattet af de gamle regler og må derfor tage stilling til, om lejemålet skal være tidsbegrænset, eller om der vil være mulighed for senere at opsige lejemålet, fordi udlejer selv skal bruge det lejede.

For tidsbegrænsede lejemål skal udlejere være opmærksom på, at tidbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den ikke er rimeligt begrundet i udlejers forhold. Som udlejer skal man altså have en god grund til at tidsbegrænse – ellers holder det ikke i Retten. 

Ind- og fraflytningssyn

Det er en nyskabelse, at der nu skal afholdes både ind- og fraflytningssyn. Reglerne gælder kun for lejeforhold omfattet af lejeloven og gælder ikke for udlejere, der kun ejer en udlejet ejerbolig eller andelsbolig.

Udlejer skal indkalde den indflyttende lejer til syn af lejligheden. Synet skal ske i forbindelse med indflytning i lejligheden, og indflytningsrapporten skal afleveres til lejer ved synet. Hvis indflytningsrapporten udarbejdes elektronisk, skal der udskrives et eksemplar til lejeren. Har lejeren til indflytningssynet medbragt smartphone eller bærbar PC er det tilstrækkeligt at sende en mail eller sms med indflytningsrapporten.

Det skal kunne bevises, at lejeren har modtaget indflytningsrapporten ved synet.

Det er ikke nødvendigt, at parterne er enige om indholdet i rapporten. Indflytningsrapporten er som udgangspunkt udlejers udspil til, hvordan lejemålet ser ud ved indflytning. Lejer skal som hidtil protestere senest 14 dage efter lejemålets begyndelse, hvis lejer mener, at der er mangler ved det lejede.

Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelse, skal udlejer senest 14 dage efter synet sende synsrapporten til lejeren.

Overholder udlejer ikke disse regler, skal lejeren ikke betale for istandsættelse ved fraflytning. Lejeren skal dog altid betale for istandsættelse, der skyldes misligholdelse. Misligholdelse er forkert brug eller manglende vedligeholdelse af det lejede. Misligholdelse er f.eks. både ødelagte håndtag og gulve, der er ødelagt, fordi de ikke jævnligt har været lakerede.

Ved fraflytning skal udlejer indkalde lejer til syn med 1 uges varsel.

Lejligheden skal synes senest 2 uger efter, at udlejer er bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter synet, hvis lejeren ikke var til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen.

Det er utvivlsomt regler, som kommer til at koste udlejere mange penge. Når der skal indkaldes med 1 uges varsel, og når det skal ske inden 2 uger efter fraflytning, er der i visse tilfælde ikke mange dage at handle i. For ikke-professionelle udlejere vil ferier, sygdom og travlhed ofte betyde, at fristerne ikke overholdes.

Overholder udlejer ikke fristerne, mister udlejer sit krav.

Udlejere skal være opmærksom på, at fraflytningsrapporten skal indeholde alle udlejers krav. Krav, der ikke er påtalt i rapporten, mistes. 

Nyistandsættelse/normalistandsættelse

Man kan ikke aftale, at det lejede skal afleveres i bedre stand end det var ved modtagelsen med fradrag for sædvanligt slid og ælde. "Slid og ælde" relaterer sig til bygningsbestanddelenes normale levetid. Lejeren skal vedligeholde lejligheden, og bliver f.eks. gulvet lakeret, når det trænger, er levetiden stort set ubegrænset. Det samme gælder for toiletter, paneler, døre, skabe m.m. Det er derfor sjældent, at lejeren slipper for at betale grundet ”sædvanligt slid og ælde.”

Efter 1. juli 2015 kan det ikke gyldigt aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat. Det kan nu ”kun” aftales, at det lejede skal afleveres normalt istandsat. Hvad begrebet ”normalt istandsat” præcist dækker, må fastlægges af domstolene.

Det kan fortsat ikke aftales, at det lejedes skal afleveres i bedre stand, end det var ved modtagelsen.

Mange udlejere har nyistandsat lejemål ved hvert lejerskifte. Det er sket dels for at opretholde en høj boligstandard, dels fordi det er lettere at administrere. Det kan jo ikke aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand, end det var ved modtagelsen. Så er det let at påvise, hvad der skal udføres for, at lejemålet bliver nyistandsat, men det er vanskeligt at beskrive, hvad der skal udføres, hvis loft og vægge var malet 8 måneder før indflytning og med enkelte sømhuller.

Normalistandsættelse omfatter formentlig maling på vægge, lofter, karme, rør, radiatorer og rengøring.

Misligholder lejeren lejemålet, kan udlejer forlange, at lejeren skal betale for denne istandsættelse. 

Lejers vedligeholdelsespligt

Vedligeholdelsesforpligtelsen hænger tæt sammen med, hvad der skal betales ved fraflytning.

Hvis lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen, skal lejer skal sørge for, at bygningsdelene afleveres i samme stand som ved modtagelsen.

Den indvendige vedligeholdelse omfatter ikke ”alt indvendigt”, som mange fejlagtigt tror. Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling.

Alt andet er i lejeretlig forstand udvendig vedligeholdelse. Således henhører hårde hvidevarer, elkontakter, sanitet, gasinstallationer mm under den udvendige vedligeholdelse. I mange lejekontrakter er det dog aftalt, at lejeren også har vedligeholdelsespligten for disse bygningsdele.

Har lejeren vedligeholdelsesforpligtelsen for bygningsdele, skal lejeren sørge for, at gulve lakeres, badeværelser afkalkes, nikotin afvaskes og hvad der nu ellers skal til, for at bygningsdelen ikke ødelægges eller nedbrydes.

Efter 1. juli 2015 kan det i lejemål, der reguleres efter den omkostningsbestemte leje, ikke aftales, at lejeren har anden vedligeholdelsesforpligtelse end den indvendige – altså maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. Al anden vedligeholdelse vil påhvile udlejer. Lejeren kan derfor kun komme til at betale for disse punkter, hvis lejeren misligholder lejemålet.

Udlejere kan altså fremover kun kræve, at lejemål afleveres normalt istandsat, og har lejer ikke misligholdt lejemålet, kan lejeren kun komme til at betale for maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling – og det kun, hvis disse forhold ikke er afleveret i normal vedligeholdt stand. Hvad det præcist er, skal domstolene afgøre. 

Trappeleje og regulering efter nettoprisindeks.

Der kunne i lejekontrakter indgået før 1. juli 2015 aftales "trappeleje" – altså en leje, der stiger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Denne mulighed er ophørt for lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 og i stedet er det nu muligt i lejemål, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi, at aftale pristalsregulering 1 gang årligt.

For lejemål reguleret efter den omkostningsbestemte leje blev indført mulighed for i en 2-årig periode - og i begrænset omfang – at pristalsregulere lejen. 

Gebyrer for huslejenævnsbehandling

Det er forsat muligt for udlejere at få forhåndsgodkendt lejen. Det koster 500,- kr.

Almindelige huslejenævnsager koster kr. 308,-, og taber udlejer sagen for Huslejenævnet, skal udlejer betale et strafgebyr på kr. 2.139,-

Forliges sagen eller tabes den kun delvist, skal der ikke betales strafgebyr. Huslejenævnet bestemmer, om der skal betales.

Ny typeformular

Den gamle typeformular til lejekontrakt er pr. 1. juli 2015 erstattet af en ny formular, der hedder A9, der skal anvendes. Der må ikke benyttes andre formularer.

 

 

 

 

 

Kontakt

Finn SandgaardFinn Sandgaard
Advokat (H)
fsa@selandiaadvokater.dk
5948 0000